Dans le cadre du régime de droit commun ("Loi Mermaz" et "Loi SRU"), il faut savoir que :

• le bail est signé pour une période déterminée (3 ans pour les personnes physiques ou SCI familiales),
• il est ensuite reconduit tacitement sauf si le bailleur donne congé au locataire 6 mois avant l'échéance pour reprendre ou vendre le logement ou s'il est motivé par un "motif légitime et sérieux",
• le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment en respectant un préavis de 3 mois,
• la fixation du loyer est libre, mais sa révision est strictement encadrée : désormais les loyers sont indexés sur l'inflation.
• le bailleur est en droit d'exiger des conditions de ressources voire une caution s'il estime que ces ressources sont insuffisantes,
• le bailleur est dans l'obligation de délivrer un logement "décent" (loi SRU) c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le mandat doit comporter plusieurs mentions essentielles :

• le nom et la domiciliation du propriétaire (ou de son mandataire),
• la date de prise d'effet du contrat et sa durée,
• la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave...),
• la destination du logement, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel,
• l'énumération des parties communes en cas de copropriété,
• le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision,
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Conformément à la loi, le bailleur demander au locataire le versement d'une somme en guise de garantie. Depuis la loi sur le pouvoir d'achat (9 février 2008) le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour les baux conclus à compter de cette date. Ce dépôt de garantie permet au bailleur de se prémunir contre un non-respect par le locataire de ses obligations et de couvrir tous les risques liés à la location. La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans les deux mois qui suivent le départ du locataire. Le bailleur est en droit de déduire de ce dépôt de garantie les sommes éventuellement dues par le locataire (loyers et charges impayés, travaux de réparations locatives non effectués, ou dégradations occasionnées). En revanche, les travaux de remise en état liés à l'usage normal des lieux ne peuvent être déduits du dépôt de garantie., d'où l'importance de l'état des lieux dressé à l'entrée et à la sortie du locataire.

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